Le manque de connaissances du marché immobilier: une des raisons du faible taux de propriétaires à Genève

En matière d’accès à la propriété, la Suisse est un pays qui connaît un taux de propriétaires très bas. Bonne dernière à l’échelle européenne, la population helvétique était propriétaire de son logement dans seulement 37% des cas en 2015. A Genève le constat est encore plus accablant, seulement 18% de la population jouit du titre de propriétaire (FLORET Elsa, 2015). Il faut dire que le marché immobilier de la ville de Genève connaît depuis plusieurs années des spécificités qui le rendent complexe et difficile à apprécier. Avec des pics historiques en 2012 et 2013, un marché de la location saturé, une administration peu encline à rendre la situation facile et une économie globale instable, il n’est pas aisé d’anticiper les tendances du marché ou de se prononcer sur les années à venir. Ainsi, il est envisageable que les flous que laissent planer le marché immobilier rendent l’accès à la propriété plus complexe qu’il ne l’est réellement. Alors s’il paraît évident qu’à Genève plus qu’ailleurs les prix du marché excluent de facto un grand nombre de personnes, pour certains, l’accès à la propriété pourrait être une réalité moins contraignante qu’ils l’imaginent. Ce mémoire tente donc d’éclaircir certains aspects du marché immobilier et s’intéresse également aux idées perçues des genevois

Estimation du prix d'une villa dans le canton de Genève

L’augmentation constante des prix des logements en Suisse et à Genève est un sujet sensible depuis déjà plusieurs années. La question d’une bulle immobilière revient régulièrement et l’accession à la propriété semble hors de portée pour la plupart des ménages helvétiques. Les biens immobiliers sont des biens particulièrement hétérogènes et leur valeur peut grandement varier aux yeux des potentiels acheteurs, suivant l’importance qu’ils accordent à chacune des caractéristiques. La valeur d’une habitation peut être déterminée à l’aide de plusieurs méthodes, qui ont des bases de calcul bien différentes les unes des autres. Que doit refléter le prix d’un bien ? La somme des valeurs de ses composants, son rendement potentiel ou sa similarité avec un bien semblable ? Ce travail de bachelor consiste à estimer le prix auquel une maison individuelle, située dans la campagne genevoise, pourrait être vendue. Pour déterminer sa valeur, j’ai utilisé trois méthodes d’évaluation, étudiées dans le cadre du cours « Marché immobilier : fonctionnement, évaluation et enjeux ». Ces méthodes sont : la méthode par comparaison directe, la méthode hédoniste ainsi que la méthode par capitalisation. L’objectif du travail est d’appliquer ces méthodes d’évaluation sur un bien immobilier concret et d’analyser la cohérence, ou incohérence, des résultats obtenus. Il est également question de mettre en relation plusieurs thématiques abordées en cours, comme les nouvelles réglementations et leurs impacts sur la propriété du logement. J’ai obtenu des résultats d’ordre de grandeur très variables selon les méthodes utilisées, ce qui m’a amené à exprimer plutôt une fourchette de prix et non une valeur de vente exacte. Je retiens de ce travail la part de subjectivité importante liée à l’évaluation de ce type de biens. Malgré les méthodes mathématiques, un logement a la valeur que lui donne son acquéreur, selon l’utilité qu’il recherche et les composantes importantes à ces yeux. Le but de la vente ainsi que les agents impliqués sont des éléments qui peuvent également influencer le prix final de transaction

Assessing environmental amenities and testing for discrimination in housing markets using hedonic price models

The present thesis applies the property hedonic price model in order to assess the economic value of environmental amenities and discrimination on the Swiss rental markets of Geneva and Zurich. Indeed, economic textbooks teach that differentials in environmental amenities are reflected in rent differentials, as are differentials in dwellings' size and quality. However, for the rents to be affected by environmental quality, the latter has to be perceived by the residents. Therefore, the use of perceived measures of environmental quality is recommended, although in practice most empirical applications use objective measures. In Chapter 2, we compare the use of scientific and perceived noise measures in a hedonic model and test whether the objective measure of road traffic noise is a good instrument to approximate the residents' perception of external noise on the Geneva rental market. We find convergent validity of the two measures for moderate to high noise levels. Then, in Chapter 3 the hedonic model is used to assess the value of natural land use and land use diversity in the urban regions of Geneva and Zurich. We make use of the geographic information system (GIS) to construct precise variables quantifying land uses and their patterns in the neighbourhoods of the buildings. We find that proximity to various environmental amenities as well as their size in the surrounding areas have a statistically significant impact on rents. Moreover, the estimated impacts are relatively similar in the two regions. The GIS capacities are used further in Chapter 4 in which we develop new and original three-dimensional variables for the Geneva rental market in order to quantify the view at the dwelling level. Including these view variables into a hedonic model shows that the view on various environmental amenities has a significant impact on rents. Moreover, dwellings with a view on the famous Geneva Jet d'eau and on the ancient cathedral are rented at a higher price. Finally, in Chapter 5, we account for the market imperfections of the housing markets and show how hedonic price equations could be used to reveal discrimination and prejudice. More specifically, we test whether some categories of households pay more than others for the same quality of housing and whether rents vary with the socio-economic composition of the neighbourhoods. We find evidence of discrimination against foreigners, particularly the less educated ones, on the rental markets of Geneva and Zurich. Moreover, we find that low education households, particularly those of foreign origin, live in dwellings of poorer quality. Then, we allow different household categories to face different marginal prices. We find evidence of discrimination in terms of living conditions based on nationality in the Geneva rental markets, while signs of discrimination in terms of living conditions appear against low education individuals in Zurich

Grand Genève ::sa population et son désir de vivre ensemble : enquête 2021

Le sondage sur le Grand Genève, dont le but est d’apprécier la qualité de vie et la volonté de vivre ensemble de ses habitants, a été conduit pour la première fois en 2016, puis une deuxième fois en 2018. L’objectif de cette troisième édition est non seulement d’analyser les évolutions des indicateurs, mais également de compléter l’appréciation de la problématique de la mobilité du sondage 2018 en intégrant de nouvelles questions relatives à la mise en exploitation du Léman Express. Ce sondage se base sur des données récoltées par un sondage téléphonique, réalisé entre le 23 janvier 2021 et le 15 mars 2021, par la société DemoSCOPE AG. Un échantillon de 1'100 interviews a été élaboré de manière à obtenir suffisamment de répondants dans chaque région du Grand Genève, soit le canton de Genève, le district de Nyon et des communes françaises des départements de l’Ain et de la Haute-Savoie

Les TPE et la démarche durable: proposition d'un écolabel d'information destiné aux TPE genevoises du secteur de la restauration et du commerce de détail

Mon travail consiste à élaborer une proposition de label écologique d’information pour les TPE (très petites entreprises) genevoises, actives dans le secteur de la restauration et du commerce de détail. Ce label intègre les aspects environnementaux que sont la consommation d’électricité, d’eau et le tri des déchets. Le label est destiné à être apposé sur la vitrine des commerçants ce qui permettra à ces derniers de démontrer leur conscience écologique et d’apporter une transparence quant à leur consommation et leur gestion des déchets. Le label se dénomme « GEPréserv’ » pour rappeler l’importance de préserver notre environnement et pour délimiter son champ d’application. La première partie du travail consiste à présenter brièvement le concept du développement durable. J’aborde la situation du développement durable en Suisse et à Genève en y décrivant les principaux acteurs. Afin de mettre en contexte ma proposition de label, je traite des outils à disposition des entreprises qui souhaitent démontrer leur conscience écologique. Ensuite, j’aborde la problématique du manque d’attractivité de ces outils et du désintérêt de la part des TPE à entreprendre une démarche durable. Après avoir réalisé quelques entretiens avec des commerçants de la place, je développe la conception de mon label en traitant des enjeux des différents paramètres environnementaux. Le système de labellisation et la problématique d’évaluation sont abordés et deux méthodologies de certification que sont l’approche quantitative ou qualitative sont proposées. Ensuite, je conçois graphiquement le label et sa plateforme internet et explique les codes et valeurs afférents au concept. Un sondage d’opinion est réalisé afin de connaître la sensibilité écologique des individus et de déterminer les modifications comportementales que permettrait le label. Dans la dernière partie de mon travail, j’analyse la situation économique des secteurs considérés et décrit les avantages que peut apporter un tel label pour les TPE, qui peinent à trouver une motivation réelle pour une démarche durable. Enfin, je présente mes recommandations quant aux éléments à considérer pour la mise en place du label